上海重庆开征房产税？真相是什么

文|凯风

中国房地产市场有很多悬念，何时开征房地产税，是其中最大的一个。

每到年底，上海重庆率先开征房产税的消息总会刷屏。近日，有市民曝光上海、重庆的房产税缴纳通知书，少则几千元，高则数万元，舆论惊呼“房产税来了”。

上海重庆开征房产税，是否意味着“房产税来了”？

它们与正在讨论的“房地产税”又有何不同？这背后的真相是什么？

01

真相之一：房产税早已有之

很多人以为房产税是个新鲜事物，实际上它在我国存在已经有30多年之久。

1986年，我国就出台了《房产税暂行条例》，开始对城镇经营性房产开征房产税，迄今已有32年时间。目前各地出台的房产税条例，基本都在这一上位法范围之内，没有任何特别之处。

这里的房产税，只对经营性房产进行征收，普通住宅均在免征范围之列。所谓经营性房产，指的是写字楼、商铺、酒店、购物中心以及经过备案的租赁房，这些能产生现金流，而非简单用于自住。

换句话说，即便你有十套房产，九套空置一套自住，也不用缴税；就算全部出租出去，只要不去备案，也谈不上缴税。

那么，上海重庆的房产税又是怎么回事？

2011年，上海重庆开始新试点，对传统房产税进行扩围，将普通住房纳入房产税征收范围，这就是今年两地征缴通知的由来。

然而，这两地的房产税虽然有所突破，但离真正的房地产税仍有很长距离。

02

真相之二：上海重庆只是象征性试点

上海、重庆版的房产税，只是想象征性试点。

这两地的房产税，与如今正在讨论的房地产税，完全不是一个概念。无论是征收形式，还是征收范围，以及实际影响，都有天壤之别。

虽然都有房产税的名字，但上海重庆的房产税，普遍存在税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低等问题，且只针对房产，而未涉及土地层面的税费改革。

在征收范围上，两地都有所折中。

上海只针对本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收；

重庆只针对独栋别墅、高档商品住房以及三无人员的第二套住房征收，所谓三无人员，指的是“无户口、无企业、无工作”的购房者。

显然，无论是上海还是重庆的房产税，都将大量普通购房者豁免在外。

不仅如此，这两地在面积上同时做出更多豁免。

在上海，每个人拥有60平方米的免税面积。换言之，一个三口之家，只要房子总面积不超过180平方米，无论是一套还是两套，均不用缴纳房产税。

在重庆，普通住房免征，而别墅和高档住宅不满100平方米，也不必缴纳房产税。

显然，通过二套房政策和60平方米的双重豁免，大多数人已经被排除在房产税覆盖范围。

不仅如此，上海重庆在税基和税率上继续做出优惠。

在上海，即便你满足了二套房、人均面积超过60平方米的纳税要求，在房产税缴纳上，也是按照70%的市场价作为税基，同时税率仅为0.4%（外地人0.6%），而美国的房产税通常为1%-3%。

在重庆，即便你满足了别墅、高档住宅或三无人员，且面积超过100平方的要求，在房产税缴纳上，也要先扣减10%-30%，然后按照三无0.5%、别墅0.5%-1.2%的税率进行征收。

不难发现，通过这一系列豁免之后，无论是在重庆还是上海，需要交纳房产税的人群寥寥无几。

这两地的房产税试点，只为调控高端购房人群，所谓的税率在房价上涨面前完全可以忽略不计，所得税收与土地出让金相比更是九牛一毛。

显然，这样的试点，不具推广价值。事实上，早在2014年，房产税要进一步扩围的消息就戛然而止，取而代之的是新的房地产税。

03

房产税VS房地产税

上海重庆的房产税都属于象征性试点，那么真正的房地产税是什么？

这就要对房产税和房地产税做出区分。今天我们所讨论的均为房地产税，而非简单的房产税。

真正的房地产税，不仅包括房产，还包括土地，不仅包括建设和交易环节的税收，还包括持有环节的税收。不仅要有最终取代土地财政的价值，而且也能对市场价格产生一定影响。

就此而言，上海重庆试点，只涉及房产，而未涉及一系列税收体系。我国房地产税收体系，涉及10多个税种，包括土地增值税、契税、城镇土地使用税、房产税等诸多税种。只有综合进行改革，减少交易环节税收，增加持有环节税收，这是新的房地产税的大方向。

更进一步，房地产税的真正价值，不在于降房价，而在于抑制投机，同时为终结土地财政提供可能。

房产税是持有税，也是国外地方政府普遍的主要税源。在大城市土地资源日渐紧张的背景下，以房产持有税替代土地财政，有现实的迫切性和可能性。

以这个标准来看，上海重庆完全不“及格”。

2016年上海房产税收入为171亿元，仅占上海税收收入总额的3%，重庆房产税收入为56.88亿元，占一般预算收入的2.56%。

与此同时，2016年上海土地出让收入高达1578亿元，重庆为705亿元，房产税可谓九牛一毛。

04

要害：全国住房联网

房地产税要想征收到位，必须有一系列技术条件的配合，而上海重庆试点皆不具备。

这其中最关键的一点，就是不动产统一登记和全国住房信息联网，这两项工作在2018年已经基本完成。

显然，只有住房联网，才能让楼市数据一目了然，每个家庭在全国有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少属于投资和投机，都将一清二楚，这为房地产税的开征提供基本的技术储备。

与此同时，全国国地税合并，也在今年6月迈出步伐。这一合并，最大意义还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余，而是统一税收监管，为个税、房地产税的征收铺路。

再加上物权法相关草案修订，明确“土地使用权满70年之后，可以自动续期”。解决了70年产权问题，也就为房地产税解决了最大的法理障碍。

如今，房地产税在技术上已经不存在任何障碍。

05

房地产税何时会来？

不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年产权自动续期，这些问题的陆续解决，意味着开征房地产税，在技术上已经不存在障碍。

那么，房地产税到底何时会来？

目前最新消息的是，房地产税已被纳入5年立法计划，且已明确“立法先行，充分授权，分布推进”的12字方针，这一切都意味着房地产税离真正落地已经不远了。

不过，悬念在于，如果经济下行压力加剧，楼市下行周期进一步延长，房价下跌的风险日益放大，房地产税推出的时间可能还会推迟。

毕竟，房地产税虽然不是为调控房价而来，但涉及利益格局的重新匹配，必然会对市场心理产生巨大影响。

它的推进落地，不仅需要广泛的舆论动员，更需要相对良好的房地产环境。

一个简单结论是，房价越是高涨，房地产税的落地时间就越早；楼市越是低迷，房地产税被推迟的周期就越长。

06

房地产税能不能降房价？

房地产税能不能降房价，这是最为瞩目的话题。

从短期而言，房地产税对于市场是利空，能让投机者产生一定抛盘效应，对房价有一定抑制作用。尤其是住房联网，将对某些群体产生威慑作用，抛盘效应将会更加突出。

但从中长期来看，房地产税的影响十分有限。房价受到一系列因素影响，房地产税只是影响因素之一。房价的未来，取决于人口、土地和经济基本面，而非房地产税。

所以，从政策博弈角度而言，房地产税，最大的目的就是为土地财政提供替代选择，弥补地方政府日益减少的土地收入，至于降房价，则从头到尾都不在政策目标体系之内。

要明白，楼市调控的要害只有一个字：稳。

房价持续上涨时，要“遏制房价上涨”，这是稳房价；楼市持续调整时，要“防止房价大跌”，这也是稳房价。

毕竟，从最实际的利益出发，没有稳定的房地产市场，房地产税未必能收回来。

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